园区土地二次开发思路探索研究：优势重塑引得凤凰顾！
制造业是实体经济的重要基础，园区是制造业发展的主战场，镇级园区又是全市提升空间最大的区域。把握园区发展规律和产业发展趋势，突破瓶颈，加快园区的二次开发，对进一步夯实实体经济的发展基础、提高发展的质量和效益、促进产城融合发展具有重要意义。
问题一：园区产业定位问题
1、国际产业发展趋势尚不明朗，新兴产业尚未成为经济发展的主要支撑，园区转型升级定位面临困境，产业定位存在新一轮同质化竞争；
2、园区对二次开发的方向及建筑形态等尚不能准确把握。
问题二：园区土地利用问题
1、土地收购难度大，资金压力大；
2、违法用地整治及再利用问题；
3、土地利用效率及时效问题。
问题三：园区规划落地问题
1、部分园区在上海城市总体规划中被留白，规划无法落地，项目无法审批；
2、部分195区域的园区控详规划难以落地（历史遗留问题等）。
问题四：各方利益平衡问题
1、园区运营主体、开发主体、原地块上企业主体、新导入企业之间的利益平衡问题；
2、部分乡镇园区还涉及集体资产收益集农民利益问题。
问题五：园区产业招商问题
1、招商资源、信息、政策如何更好地对接问题；
2、新形势下产业招商对招商人才的要求更高。
问题六：园区转型路径问题
1、园区整体转型：将面临较大的资金压力，同时还将面临产业定位、产业规划等问题；
2、园区部分地块二次开发：资金压力较小，但转型效果仍然碎片化。
问题七：园区运营管理问题
1、部分园区尤其是乡镇园区运营管理主体能级普遍不高；
2、部分园区运营管理团队经验丰富，但还不具备对外辐射能力（优秀人才比较缺乏）；
3、优秀的第三方管理服务团队比较缺乏。
问题八：园区设施优化升级问题
1、部分园区建设年代久远，基础设施已经老化；
2、随着园区产业更新换代，园区基础设施及公共设施等无法匹配园区产业升级需要，此外，还会受到园区规划限制。
问题九：园区人才居住配套问题
1、园区普遍反映人才居住配套无法满足实际需求；
2、尤其是面积较小的园区无法依靠园区自身平衡解决好人才居住配套问题；
3、地处中心城区的园区与周边区域形成人才居住配套联动基本不具实际可操作性。
问题十：园区转型政策问题
1、各部门专项政策统筹与联动问题；
2、各区内园区转型升级的统筹协调问题。
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